Zasiedzenie jest jednym z wyjątkowych sposobów nabycia prawa własności nieruchomości. Polega ono na tym, że osoba, która przez dłuższy czas korzysta z cudzej nieruchomości jak właściciel, może stać się jej właścicielem z mocy prawa. Instytucja ta ma na celu uregulowanie długotrwałego stanu faktycznego i zapobiega sytuacjom, w których właściciele nie dbają o swoje dobra. Kluczowe znaczenie mają tutaj pojęcia takie jak posiadanie samoistne, dobra lub zła wiara posiadacza, a także określone w przepisach prawa terminy.
Czym jest posiadanie samoistne?
Posiadanie samoistne to podstawowy warunek skutecznego zasiedzenia. Odnosi się ono do sytuacji, w której osoba korzysta z nieruchomości tak, jakby była jej właścicielem, bez względu na to, czy formalnie posiada tytuł prawny. Oznacza to, że posiadacz wykonuje uprawnienia właścicielskie, takie jak np. prowadzenie remontów, ogrodzenie terenu, płacenie podatków czy czerpanie korzyści z nieruchomości.
Dla odróżnienia, posiadanie zależne ma miejsce w sytuacji, gdy dana osoba korzysta z nieruchomości w oparciu o inny tytuł prawny – np. jako najemca, dzierżawca lub użytkownik. W takim przypadku nie może dojść do zasiedzenia. Posiadanie samoistne musi być jawne, ciągłe i nieprzerwane – wyżej wymienione cechy określają jego kwalifikację prawną.
Dobra i zła wiara posiadacza
Kwestia dobrej lub złej wiary posiadacza ma istotne znaczenie dla długości wymaganego okresu zasiedzenia. Dobra wiara to przekonanie posiadacza, że przysługuje mu prawo własności do nieruchomości. Może ono wynikać np. z zawartej umowy, która jednak okazała się nieważna. Zła wiara natomiast oznacza, że posiadacz wie, że nie jest właścicielem nieruchomości, a mimo to nią włada jak swoją własnością.
Kodeks cywilny uzależnia długość okresu zasiedzenia właśnie od charakteru tej wiary. Jeżeli posiadacz jest w dobrej wierze, może nabyć własność po 20 latach. W przypadku złej wiary okres ten wydłuża się do 30 lat. Należy jednak pamiętać, że nie każda pomyłka oznacza dobrą wiarę – jest to stan oceniany indywidualnie przez sąd, na podstawie całokształtu okoliczności.
Terminy zasiedzenia: 20 czy 30 lat?
W Polsce obowiązują dwa podstawowe terminy zasiedzenia, zależne od dobrej lub złej wiary posiadacza. Jak wspomniano wyżej, w dobrej wierze nieruchomość można zasiedzieć po upływie 20 lat nieprzerwanego posiadania, natomiast w złej wierze po 30 latach. Sąd bierze pod uwagę nie tylko fakt posiadania, ale również jego charakter, ciągłość i brak sprzeciwów ze strony właściciela.
Długość okresu liczy się od momentu objęcia nieruchomości w posiadanie. Należy jednak zaznaczyć, że okres posiadania może zostać wydłużony lub przerwany, jeżeli wystąpią określone w ustawie okoliczności. W związku z tym, przed wystąpieniem o zasiedzenie, konieczne jest szczegółowe ustalenie stanu faktycznego i precyzyjne wyliczenie czasu.
Przerwanie i zawieszenie biegu zasiedzenia
Bieg zasiedzenia może zostać przerwany lub zawieszony, co wydłuża cały proces nabywania własności na podstawie tej instytucji. Przerwanie zasiedzenia następuje wtedy, gdy właściciel podejmie czynności zmierzające do odzyskania nieruchomości – np. wniesie pozew o wydanie nieruchomości lub zawrze umowę z posiadaczem. W takiej sytuacji bieg zasiedzenia rozpoczyna się od nowa.
Z kolei zawieszenie biegu zasiedzenia może wystąpić, gdy przeszkodą do nabycia prawa jest okoliczność natury prawnej – np. określony status stron (tak jak małoletniość właściciela) lub siła wyższa. Zawieszenie oznacza, że czas przestaje płynąć do momentu ustania przeszkody, po czym biegnie dalej. Te sytuacje mają istotne znaczenie przy dokładnym ustalaniu terminu zasiedzenia w postępowaniu sądowym.
Procedura stwierdzenia zasiedzenia
Samo zasiedzenie następuje z mocy prawa, jednak aby móc skutecznie rozporządzać nieruchomością, konieczne jest sądowe stwierdzenie zasiedzenia. Procedura ta rozpoczyna się od złożenia wniosku do sądu rejonowego właściwego dla położenia nieruchomości. Wnioskodawca musi wykazać, że spełnił przesłanki ustawowe – w szczególności, że posiadał rzecz w sposób samoistny oraz przez wymagany czas.
Dowodami w sprawie mogą być dokumenty, zeznania świadków, odpisy z rejestrów publicznych czy opinie biegłych. W postępowaniu tym mogą uczestniczyć także inne zainteresowane podmioty, np. spadkobiercy właściciela. Po przeprowadzeniu postępowania sąd wydaje postanowienie, w którym stwierdza, że posiadacz nabył własność nieruchomości przez zasiedzenie.
Skutki prawne zasiedzenia
Skutkiem prawnym zasiedzenia jest nabycie prawa własności nieruchomości przez posiadacza. Od chwili uprawomocnienia się postanowienia sądu, nowe prawo może być wpisane do księgi wieczystej, co umożliwia posiadaczowi swobodne rozporządzanie nieruchomością – sprzedaż, darowiznę czy ustanowienie hipoteki. W rezultacie dochodzi do definitywnego uregulowania stanu prawnego.
Zasiedzenie jest również sposobem na legalizację długoletniego stanu faktycznego, w którym osoba rzeczywiście włada nieruchomością jak właściciel, mimo braku formalnego tytułu. Warto pamiętać, że nabycie własności przez zasiedzenie nie powoduje obowiązku zapłaty podatku dochodowego ani PCC, co odróżnia tę instytucję od innych sposobów przeniesienia własności.
Więcej praktycznych porad prawnych można znaleźć na stronie www.krolfrackiewicz.pl.
Artykuł sponsorowany
